Réussir son opération immobilière

rasolo

Interview de Pierre RASOLO
Ingénieur Arts et Métiers, co-dirigeant de la société GreenBuilding

Pierre RASOLO, Ingénieur Arts et Métiers co-dirige la société GreenBuilding, conseil, assistance à maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’oeuvre, pour des opérations bâtiments complexes ou environnementaux, et d’éco-quartier. Formateur ACP, EFE,  Master ENSAM, ESTP et Université de Cergy. Une expérience opérationnelle de plus de 300 bâtiments, 10 éco-quartiers, et 8 millions de m², en France et dans le monde.

ACP FORMATION : Quelles sont, selon vous, les conditions de réussite d’une opération immobilière ?

Pierre RASOLO : Une opération réussit, c’est une opération qui satisfait le besoin et les objectifs de la maîtrise d’ouvrage, y compris le budget de construction, le planning, et la capacité d’exploiter la construction à long terme et de manière efficiente.

On entend souvent, dès que l’on dépasse le budget prévisionnel, que c’est la faute de l’architecte. Ensuite, si les travaux de construction sont en retard, c’est la faute des entreprises de travaux.

J’ai une conviction simple : une opération réussit, c’est grâce à la maîtrise d’ouvrage. Et l’inverse est totalement vrai. Si une opération est en échec (par exemple par dépassement de budget ou de planning) la première faute est aussi à la maîtrise d’ouvrage, pas de l’architecte ou des entreprises des travaux. Une seule bonne raison : la maîtrise d’ouvrage a le pouvoir de dire « non ».

Pour comprendre cela, il faut dans d’abord revenir sur le rôle et la responsabilité de la maîtrise d’ouvrage. La loi MOP est très claire à ce sujet, et même pour les opérations non soumises à loi MOP ou va retrouver les mêmes éléments.

Il appartient à la maîtrise d’ouvrage :

  • de s’assurer de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagée ;
  • d’en déterminer la localisation et d’en définir le programme : il définit dans le programme les objectifs de l’opération et les besoins qu’elle doit satisfaire ainsi que les contraintes et exigences relatives à la réalisation et à l’utilisation de l’ouvrage ;
  • d’en arrêter l’enveloppe financière prévisionnelle et d’en assurer le financement.

Il ne faut jamais oublier que la maîtrise d’ouvrage est l’instance de décision. C’est elle qui définit les règles du jeu, à minima sur son besoin avec le programme. Quand on décortique les échecs de la construction, on arrive de manière quasi systématique par une mauvaise décision, ou non décision de la maîtrise d’ouvrage. Souvent l’échec était annoncé, mais non écouté.

Réussir un projet immobilier repose sur les 4 piliers suivants :

  • Pilier 1 : la compétence technique au sens large. Si la maîtrise d’ouvrage n’est pas en mesure d’analyser et de comprendre le contenu des études, puis la construction, ce n’est pas elle qui sera en mesure de conduire le projet, mais son autre « partenaire » qui n’aura pas du tout les mêmes objectifs. Disposer des compétences ne veut pas dire de les avoir forcément dans sa structure. Il existe des consultants, des assistants, voir à l‘extrême, la délégation de maîtrise d’ouvrage qui peuvent accompagner la maitrise d’ouvrage.
  • Pilier 2 : l’expression des besoins. Si l’expression des besoins, c’est-à-dire le programme ou les différents cahiers des charges, n’est pas bonne, pas complète, incohérente, … le cœur même du projet qui est de satisfaire un besoin est en péril.
  • Pilier 3 : le management des risques. Tout projet, immobilier ou autre, c’est forcément des risques. Dans beaucoup de secteurs, on pratique le management des risques avec des outils et méthodes très performants. Dans le bâtiment, la pratique est de ne pas manager les risques et de réagir dès qu’ils se produisent. Et à chaque risque, le planning file et les coûts augmentent.
  • Pilier 4 : la gouvernance du projet. Sur la base des 3 piliers précédents, la maîtrise d’ouvrage doit se donner la capacité d’analyse, d’arbitrage et de prise de décision. En particulier, elle doit savoir dire non. Illustration : lors de nombreux concours, les « techniciens » alertent le jury sur le fait qu’une esquisse va forcément dépasser le budget. Le jury est pourtant séduit, et va choisir ce beau projet. La maîtrise d’ouvrage doit alors prendre conscience que « décider, c’est renoncer ». Dans mon exemple si la maitrise d’ouvrage décide de choisir ce projet, elle renonce alors au budget.

ACP FORMATION : D’après vous, est-ce que la nouvelle réglementation des marchés publics est un bon outil pour conduire une opération performante de construction ?

Pierre RASOLO : Clairement et sans détours, oui.

Il fait par ailleurs prendre conscience qu’il n’y a pas beaucoup d’écarts, en dehors du formalisme, entre le monde des marchés publics et les autres mondes. Il y a une seule raison à cela, c’est que toute la filière de construction (architectes, bureaux d’études, entreprises de travaux, …) fonctionne sur les bases de la loi MOP. Par exemple, on va parler de mission APD pour une maitrise d’œuvre, quelque-soit son secteur d’intervention. La définition même de cette mission est précisée dans la loi MOP, elle-même intégrée dans le décret des marchés publics.

Le décret des marchés publics n’est qu’un outil qui permet de garantir l’équité entre les soumissionnaires tout en mettant de la transparence dans les dépenses publiques. Est-ce qu’en conséquence les procédures amènent de la lourdeur ? Je dirais presque l’inverse car ce formalisme est aujourd’hui le même dans les 27 à 28 pays de l’UE, ce qui permet aux entreprises françaises d’aller chasser sur d’autres territoires. Ce formalisme commun renforce effectivement la concurrence pour les projets d’une certaine taille, mais multiplie par 7 le terrain de jeu.

Les dernières évolutions du droit des marchés publics à travers l’ordonnance de Juillet 2015 suivie du décret d’application de Mars 2016 ouvrent aussi des nouvelles perspectives aux maîtres d’ouvrage et à toute la filière.

Beaucoup ont retenu que cette nouvelle version allait rendre encore plus compliqué et moins performante les opérations de construction parce que le principe d’allotissement était clairement inscrit. Une première remarque, est que ce principe est effectivement inscrit, mais il n’est pas écrit que la force publique avait obligation de fonctionner en lots séparés. De nombreux textes de lois, dont celui-ci, ont un second alinéa qui commence par « toutefois ». Et ce « toutefois » sur l’allotissement ouvre de nombreuses possibilités, si l’on souhaite faire de la performance.

Mais ce débat et les nombreuses publications sur l’allotissement ont cachés des évolutions majeures imaginées justement pour renforcer la maîtrise des projets et rendre plus facile de réussir une opération de construction. Il y a par exemple l’évolution des PPP (désormais marché de partenariat), qi aujourd’hui se rapprochent de manière étroite du fonctionnement d’un promoteur privé avec ses clients. On notera dans cette évolution le renforcement du management des risques.

Une seconde évolution majeure reste pour le moment assez méconnue. Il s’agit du nouveau « marché global de performance ». La base repose sur le principe d’une conception – réalisation, sans avoir à justifier de manière technique le recours à cette procédure. Elle nécessite de définir la performance à atteindre. Mais la performance à atteindre, ce n’est pas justement le détail des objectifs de la maîtrise d’ouvrage ? Ces objectifs peuvent être le planning, les coûts de la construction et/ou de la maintenance, les fonctionnalités, les niveaux de confort, …. Ce nouveau marché porte très bien son nom, il permet de faire de la performance sur les constructions.

Dans la pratique du décret des marchés publics, j’observe souvent une attitude désastreuse qui consiste uniquement à faire ce qui est écrit. Oui, sur les parties procédures, c’est ce qu’il faut faire, façon processus à dérouler. Mais en dehors de ça, il ne faut pas oublier que tout ce qui n’est pas écrit est autorisé, ce qui est une lecture différente que de faire uniquement ce qui est écrit.

ACP FORMATION : Quelles sont les autres nouveautés qui permettent de réussir son opération de construction ?

Pierre RASOLO : La bonne nouvelle est qu’il n’est pas la peine d’aller expérimenter des nouveaux outils, démarches ou méthodes pour réussir une opération de construction. Tout existe, mais en revanche, il y a beaucoup de méconnaissance ou de réticence au changement.

Exemples

Pour juger de la performance dans le temps d’un bâtiment, au final on arrive toujours sur le critère économique. L’économie sur un cycle de vie d’un bâtiment, ça s’appelle le coût global. Beaucoup en parle, peu le pratique réellement comme cela se fait dans d’autres secteurs. Je pense que ceux qui ont la plus grande expertise de cette démarche, ce sont les « PPPistes », car la conséquence pour eux est de dégager une marge ou pas. Il existe une norme coût global, certes un peu incomplète et indigeste, mais déjà avec une bonne base de réflexion. De plus, il existe depuis au moins 10 ans, un outil en ligne sur le site internet du Ministère du Développement Durable, permettant de modéliser un projet et d’éditer des rapports, tout ceci de manière gratuite. L’approche est simple, un peu réductrice si l’on souhaite faire de la dentelle, mais largement suffisante pour 80% des opérations.

Pour conduire une opération, être en mesure de partager les études, analyser, réagir, …. Il est nécessaire que toute l’équipe projet au sens large (maitrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre dans son ensemble, entreprises de travaux) puissent partager les mêmes données. Cela évite aussi les erreurs par incompatibilité de différentes études. Cet outil, il existe depuis 20 ans …. C’est la maquette numérique ou le BIM. Sur ce domaine, la filière de la construction est très en retard par rapport aux pratiques d’ingénierie numérique d’autres filières comme la construction navale, l’aéronautique, la construction automobile, mais aussi les lunettes, les prothèses, … Le drame, est qu’en plus du retard de la filière, la pratique en France est très en retard par rapport à nos voisins, ou même les pays à l’autre bout du monde. Imaginez seulement que dans des pays comme l’Indonésie, la maquette numérique est systématique. Ma conviction sur ce domaine, est qu’il n’y a pas de problème technique, mais un refus de changement de la filière, en commençant par les premiers utilisateurs, les architectes. Je travaille à moitié en France à moitié hors d’Europe. 10% de mes projets en France sont sous BIM, 80% hors de France le sont. Du fait du partage des données supprimant ainsi les doubles saisies et les risques d’erreur, je vérifie que cela coûte 10 à 20% moins cher de concevoir sous BIM.

Du côté des technologies de construction, c’est presque pareil. Il y a effectivement un nombre colossal d’innovations dans le domaine de la construction. Mais déjà avec ce qui existe, il est possible de faire de la performance. Par exemple, dès que l’on souhaite assurer la performance des fluides, avec des solutions de management et de suivi, on arrive rapidement à une solution sous protocole KNX, dite aussi boucle numérique. Ce principe de boucle numérique dans le bâtiment existe depuis 25 ans, et le protocole KNX regroupant tous les constructeurs existe depuis 1999.

Pour terminer, rien de nouveau non plus, mais des basiques à utiliser sur le domaine environnemental. Les démarches existent, il faut seulement se concentrer sur le fond et les objectifs au lieu de les traiter en démarche administrative. La filière bâtiment découvre les démarches environnementales, qui sont en fait dans les principes un copier / coller de toute démarche qualité type ISO, ou même lean manufacturing. Je croise encore des entreprises de la filière bâtiment qui s’émerveillent avec le PDCA ou la roue de Deming. Pire, certain me le présente en grande innovation. Juste un petit rappel historique, le concept du PDCA ou roue de Deming, a été imaginé par M. Deming aux USA pendant la seconde guerre mondiale, afin de fiabilisé les productions d’armement. Il a ensuite développé ce concept dans tous les secteurs d’activité, au Japon, à partir de 1950 lors de la reconstruction de ce pays. Le PDCA, outil très efficace, est une innovation qui a 70 ans ….

En conclusion, pour réussir une opération de construction, il n’est pas nécessaire d’aller chercher des choses nouvelles non éprouvées. Tout existe, il ne reste plus qu’à les connaître et les utiliser.

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