La valorisation du patrimoine immobilier des collectivités, une source d’économie efficace

Franck ValletouxFranck Valletoux
Directeur Général
www.strategies-locales.fr

À l’heure où les collectivités sont contraintes d’engager une révision en profondeur de leur mode de fonctionnement pour répondre aux défis de la nouvelle donne financière, il paraît nécessaire de ne négliger aucune piste d’optimisation.

Face aux baisses de ressources, les solutions qui sont le plus souvent envisagées consistent à remettre en question tel ou tel service public, mais il y a d’autres pistes à explorer avant d’en arriver là. Il est parfois nécessaire de penser différemment l’organisation des services publics en optimisant les ressources et les moyens.

C’est ce à quoi tentent de répondre la mutualisation des services, l’administration électronique… mais avec les difficultés culturelles et les contraintes de délais de mise en œuvre que l’on connaît.

Il est un autre remède financier que les collectivités ont longtemps négligé mais qu’elles commencent à intégrer dans leur stratégie financière, c’est l’optimisation du patrimoine immobilier.

De quelle valorisation du patrimoine s’agit-il ?

La seule valeur connue du patrimoine immobilier des collectivités est celle issue de la comptabilité nationale, certainement sous-estimée par rapport à la réalité financière. Les actifs immobiliers des collectivités locales y sont répertoriés pour un montant d’environ 1 300 milliards d’euros (valeur comptable). À titre d’illustration, le montant de l’investissement annuel des collectivités s’élève à environ 50 milliards d’euros, leur endettement à 175 milliards d’euros et la souscription annuelle de nouveaux emprunts à 20 milliards d’euros… soit 1,5% de la valeur de leurs actifs !

Les moyens budgétaires alloués à l’entretien, la maintenance et le renouvellement du patrimoine immobilier sont considérables. La simplification des normes, sujet à la mode, n’étant toujours pas au rendez-vous, les contraintes financières restent et deviennent de plus en plus importantes, et les collectivités ne pourront durablement les assumer.

Comme tout agent économique, il est impossible pour les collectivités d’entretenir le même patrimoine immobilier avec des revenus en forte baisse.

Repenser les modes d’occupation

La remise en cause de l’étendue du patrimoine semble nécessaire pour éviter une dégradation accélérée de son état, par manque de moyens financiers. Mais d’ailleurs, cette accélération de la dégradation n’a-t-elle pas commencé dans les collectivités dont les budgets sont déjà tendus ?

Il est donc aujourd’hui indispensable d’engager une remise en question du patrimoine existant pour vérifier que les biens contribuent efficacement à la performance des politiques publiques.

Cette analyse critique permet d’envisager de nouvelles méthodes d’occupation tout en maintenant la qualité du service public. La remise en question de l’occupation permet d’envisager la libération de certains biens à valoriser.

Toutefois, l’erreur consisterait à réduire la stratégie immobilière à une campagne de cessions des biens valorisables dans l’urgence. Cette action, très tentante pour des élus en quête de résultats rapides, présente le risque se séparer de biens susceptibles d’offrir des solutions de réorganisation des occupations sur le territoire. Avant cela, il convient de s’assurer que les biens à céder n’auront pas d’utilité dans le cadre d’une nouvelle organisation des occupations.

Plusieurs de nos travaux auprès de collectivités ont montré qu’un travail d’optimisation des occupations permet de réduire de 25 à 40% les surfaces utilisées, sans remettre en question la qualité du service offert. Au contraire, le service est finalement de meilleure qualité, plus moderne et plus en adéquation avec les nouvelles attentes des occupants et des habitants.

Cette optimisation des surfaces libère donc des biens représentant des potentiels de valorisation importants qui peuvent autofinancer des opérations nouvelles ou des réhabilitations lourdes, en substitution du recours à l’emprunt.

Centrer les efforts financiers sur les enjeux propres

Il faut aussi rappeler que les collectivités sont propriétaires de nombreux biens mis à disposition de tiers, autres que ceux qui contribuent à l’action propre de la collectivité (les associations sociales, sportives ou culturelles par exemple). Il s’agit souvent d’administrations publiques d’État (trésoreries municipales, gendarmeries ou commissariats, sous-préfectures, hôpitaux, pôle emploi…), mais il y a aussi des tiers privés (la Poste, entreprises privées, logements de particuliers…). Une part conséquente de la capacité financière des collectivités est parfois immobilisée par le portage de ces actifs. Dans certains cas, ce phénomène est nécessaire pour donner une dynamique économique ou maintenir des services publics sur le territoire, mais faut-il pour autant porter ces biens sur le « bilan » de la collectivité, au même titre que les bâtiments scolaires, la mairie, les crèches ou les bibliothèques ?

Cela ne facilite pas la lecture de la réelle situation financière, et tout particulièrement du niveau de l’endettement que l’on aime à comparer à des moyennes… mais quelle moyenne ? Celle liée à l’exercice des compétences propres des collectivités ou celle qui intègre l’endettement lié à la trésorerie municipale, la sous-préfecture, l’immeuble de la Poste ou même les logements privés…? La simple lecture des ratios d’équilibres financiers peuvent donc être sérieusement biaisés de ce fait.

Des opérations d’externalisation des biens détenus pour le compte de tiers permettent de recentrer les efforts financiers sur les compétences propres de la collectivité.

Mettre en œuvre une stratégie patrimoniale

Il est tout d’abord essentiel de réaliser un état des lieux exhaustif et documenté du patrimoine bâti et foncier en vérifiant tous les indicateurs de performance susceptibles d’éclairer les décisions.

Sur la base d’un diagnostic critique de l’existant, il convient de fédérer les décideurs autour d’objectifs partagés et d’un ensemble d’actions à mettre en œuvre pour gagner en efficacité. Il ne s’agit pas seulement de constater les travaux à réaliser sans valider leur utilité et leur efficacité économique, ou bien de lister les biens qui ont un potentiel de vente. Non, il est nécessaire de trouver toute solution permettant de maintenir (et dans certains cas d’accroître) la qualité du service public offert en optimisant son coût.

Le pilotage à haut niveau de la stratégie immobilière dans la durée est un gage de réussite, car un plan stratégique patrimonial se met en œuvre sur une longue période. Fait rassurant depuis les derniers renouvellements des exécutifs, il n’est plus rare de constater que la délégation « patrimoine » est confiée à un élu de poids.

Alors, comme l’ont fait les entreprises privées depuis longtemps, les collectivités ont à leur disposition tous les moyens de procéder à ce que l’on peut appeler un « nettoyage de bilan ». Cette opération consiste à vérifier que les actifs servent efficacement la productivité de l’entreprise… et si la productivité d’une collectivité se mesurait par l’efficacité et la qualité de ses services et équipements publics ?